一、中央空調(diào)維修保養(yǎng)分類

　　1、檢查性維護(hù)保養(yǎng)：

　　（1）基于設(shè)備運(yùn)行情況和客戶需求，有計(jì)劃地進(jìn)行各類常規(guī)檢查；

　　（2）現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)業(yè)主的操作人員，講解涉及機(jī)組運(yùn)行、保養(yǎng)的實(shí)用技術(shù)；

　　（3）提供各類必要的增值服務(wù)；

　　（4）就主機(jī)及輔助設(shè)備運(yùn)行存在的問題提供專業(yè)意見和改善方案。

　　2、預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)：

　　（1）包括檢查性維護(hù)保養(yǎng)提供的內(nèi)容；

　　（2）按照廠家的推薦進(jìn)行必要的預(yù)防性保養(yǎng)；

　　（3）預(yù)防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機(jī)油、油濾芯、干燥過濾器等。

　　3、全面性維護(hù)保養(yǎng)：

　　（1）最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務(wù)和緊急故障處理的服務(wù)；

　　（2）在設(shè)備故障時(shí)，負(fù)責(zé)全部維修工作和零部件更換。

　　4、緊急性維修：

　　根據(jù)客戶的需求，24小時(shí)為客戶提供緊急維修服務(wù)，發(fā)達(dá)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高素質(zhì)的服務(wù)人員隊(duì)伍確保快速排除故障，確保最短停機(jī)時(shí)間。

　　5、節(jié)能改造：

　　節(jié)能改造是指將冷卻水水泵、冷卻風(fēng)扇電機(jī)采用變頻驅(qū)動(dòng)，并根據(jù)冷凍水的出水溫度變化來實(shí)現(xiàn)水泵和風(fēng)機(jī)的變頻調(diào)速，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。

　　6、冷凍機(jī)油的分析：

　　潤(rùn)滑油質(zhì)能充分反映壓縮機(jī)的內(nèi)部機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)狀況和運(yùn)行趨勢(shì)，潤(rùn)滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導(dǎo)致重大設(shè)備故障的關(guān)鍵指標(biāo)，我們提供的專業(yè)油分析，能在管件時(shí)刻向您提出改進(jìn)意見，提前排除機(jī)組的重大故障隱患，避免意外停機(jī)和高額維修費(fèi)用，保護(hù)您的投資。

　　7、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組等的維修保養(yǎng)和改造。

　　二、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

　　1、空調(diào)主機(jī)部分：

　　（1）檢查空調(diào)主機(jī)制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓、低壓是否正常；

　　（2）檢查空調(diào)主機(jī)制冷系統(tǒng)制冷劑有無泄漏，是否需要補(bǔ)充制冷劑；

　　（3）檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常；

　　（4）檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常；

　　（5）檢查壓縮機(jī)的工作電壓是否正常；

　　（6）檢查壓縮機(jī)油位，顏色是否正常；

　　（7）檢查壓縮機(jī)油壓、油溫是否正常；

　　（8）檢查空調(diào)主機(jī)相序保護(hù)器是否正常、有無缺相情況；

　　（9）檢查空調(diào)主機(jī)各接線端子有無松動(dòng)；

　　（10）檢查水流量保護(hù)開關(guān)工作是否正常；

　　（11）檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常；

　　（12）檢查空調(diào)主機(jī)空氣開關(guān)是否正常；交流接觸器、熱保護(hù)器是否良好。

　　2、風(fēng)系統(tǒng)的檢查：

　　（1）檢查風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)的風(fēng)量是否正常；

　　（2）檢查風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)的回風(fēng)濾網(wǎng)是否聚積灰塵；

　　（3）檢查出風(fēng)溫度是否正常。

　　3、水系統(tǒng)的檢查：

　　（1）檢查冷卻、冷凍水的水質(zhì)情況，是否需要更換水；

　　（2）檢查冷卻、冷凍水系統(tǒng)中的過濾網(wǎng)上的雜質(zhì)，且清洗過濾網(wǎng)；

　　（3）檢查水系統(tǒng)中有無空氣，是否需要排氣；

　　（4）檢查回水、出水溫度是否正常；

　　（5）檢查水泵聲音、電流是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

　　（6）檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等現(xiàn)象；

　　（7）檢查保溫系統(tǒng)有無開裂、破損、漏水等現(xiàn)象。

　　三、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)定期回訪

　　（1）向工程部工作人員了解設(shè)備、系統(tǒng)近期運(yùn)行情況是否良好；

　　（2）檢查設(shè)備、系統(tǒng)的運(yùn)行工作記錄；判斷是否有故障。

　　四、中央空調(diào)檢修內(nèi)容

　　1、正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的檢修

　　（1）查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量；

　　（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時(shí)處理；

　　（3）檢查有無不正常的聲響、震動(dòng)及高溫；

　　（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；

　　（5）檢查各種閥門是否正常；

　　（6）檢查冷水機(jī)出入水的溫度及壓力；

　　（7）檢查主電路上接線端子并壓實(shí)；

　　（8）檢查電氣控制部分；

　　（9）檢查機(jī)組潤(rùn)滑系統(tǒng)；

　　（10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)；

　　（11）保持設(shè)備處于清潔狀態(tài)。

　　2、年度間停機(jī)后的檢修

　　（1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應(yīng)進(jìn)行干燥處理或更換；

　　（2）檢查及制冷設(shè)備安全保護(hù)裝置整定值；

　　（3）檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量，必要時(shí)進(jìn)行冷凍油更換及補(bǔ)充；

　　（4）檢查壓縮機(jī)電機(jī)絕緣情況；

　　（5）查并收緊電路上的各電線接點(diǎn)；

　　（6）查電氣控制部分；

　　（7）提供以上內(nèi)容檢查報(bào)告（每年一次）。

　　3、末端的檢修

　　（1）空氣處理機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管的檢查（每年一次）。

　　（2）空氣處理機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管的保養(yǎng)、加油（每年一次）。

　　（3）檢查、調(diào)整皮帶，清洗表冷器，清洗過濾器（每年至少一次）。

　　（4）清理管路、除污（每年至少一次）。

　　（5）空氣處理機(jī)的清掃、除塵（每年一次）。

　　4、水系統(tǒng)檢修工作內(nèi)容

　　（1）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油；

　　（2）電機(jī)、電器絕緣檢測(cè)、加油、檢查及更換密封元件；

　　（3）冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修檢修；

　　（4）水系統(tǒng)關(guān)鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計(jì)、保溫情況的檢查及更換修理。

　　5、冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)

　　（1）維修冷卻塔填料、清洗、更換； 

　　（2）維修冷卻塔鋼件、清洗、防腐及更換； 

　　（3）維修冷卻塔玻璃鋼件、清洗、修補(bǔ)及更換； 

　　（4）維修冷卻塔風(fēng)機(jī)、電機(jī)維修、減速機(jī)維修、檢修及更換； 

　　（5）維修冷卻塔風(fēng)機(jī)靜平衡、調(diào)整； 

　　（6）圓塔布水器、布水管維修、檢修及更換； 

　　（7）方塔淋水噴頭、收水器維修、檢修及更換； 

　　（8）冷卻塔集水池、循環(huán)水管路維修、清洗及維護(hù)； 

　　（9）冷卻塔拆遷； 

　　（10）冷卻塔結(jié)構(gòu)維修、改造；

　　（11）冷卻塔熱力性能升級(jí)； 

　　（12）冷卻塔噪聲、振動(dòng)維修。

　　6、維修冷卻塔保養(yǎng)時(shí)的注意事項(xiàng)：

　　（1）送風(fēng)機(jī)的V型皮帶在初次運(yùn)行時(shí)有可能稍伸長(zhǎng)，請(qǐng)根據(jù)調(diào)整要領(lǐng)，適當(dāng)調(diào)整皮帶松緊，如果收得太緊，會(huì)損壞軸承，而引起事故。

　　（2）定期清掃上部水槽散水孔、下部水槽過濾器等。

　　（3）冷卻塔長(zhǎng)時(shí)間停頓時(shí)松開皮帶，蓋好馬達(dá)。使用運(yùn)行時(shí)裝好皮帶，鎖緊螺母，并加查冷卻塔內(nèi)是否有鳥巢或異物。然后再開機(jī)運(yùn)行。 

　　（4）每月一次以上交換循環(huán)水。（密閉式的場(chǎng)合，循環(huán)水不必交換，但散布水需交換）。 

　　7、冷卻塔冬季運(yùn)休時(shí)的注意事項(xiàng)：

　　（1）冷卻塔停滯時(shí)注意排放干凈循環(huán)水和布水器內(nèi)存水，以免動(dòng)壞。

　　（2）密閉式的冷卻塔，請(qǐng)開放循環(huán)水排水、排氣口、散水水泵的排水閥門。 

　　（3）為防止冷卻塔下部水槽凍結(jié)，溫度較低時(shí)使用防凍電熱器。

　　8、密閉式冷卻塔冬季運(yùn)休時(shí)的注意事項(xiàng)：

　　（1）密閉式冷卻塔冬季使用應(yīng)注意防止銅管（散熱器）和散布水的凍結(jié)。

　　（2）為防止冷卻塔循環(huán)水的凍結(jié)，請(qǐng)?jiān)谘h(huán)水中加入不凍液、或在配管中加入輔助防凍電熱器。  

　　（3）冷卻塔加防凍液后，凍結(jié)溫度下降，不容易凍結(jié)。防凍液的濃度越高，凍結(jié)溫度越下降，但熱傳導(dǎo)率會(huì)下降，因此，在冷卻塔使用時(shí)要注意。冷卻塔有漏水或自然損耗需要補(bǔ)充水時(shí)，補(bǔ)充水會(huì)稀釋不凍液，而使凍結(jié)溫度上升，請(qǐng)注意水溫。

　　（4）冷卻塔循環(huán)水泵運(yùn)行時(shí)，防凍電熱器加熱，水不會(huì)凍結(jié)。如果有循環(huán)水泵停止的場(chǎng)合，就另外需要輔助循環(huán)水泵，這里我們建議使用整套防凍器（包括輔助循環(huán)水泵、防凍電熱器、配管）。

　　（5）循環(huán)水系統(tǒng)設(shè)置3方向閥門，在循環(huán)水通過旁通管來控制容量的場(chǎng)合，如果增加旁通管的流量，會(huì)降低銅管內(nèi)的流速，就是有負(fù)荷時(shí)也可能會(huì)產(chǎn)生凍結(jié)。請(qǐng)?jiān)O(shè)定冷卻塔最小循環(huán)水量。 

　　（6）為防止散水水泵和散水配管的凍結(jié)，請(qǐng)使用防凍電熱器，來保持下部水槽的溫度。

　　五、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)程序

　　程序要點(diǎn)：

　　1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定

　　（1）每年由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。

　　（2）制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則： 

　　① 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

　　② 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）； 

　　③ 合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。

　　（3）《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　① 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

　　② 備品、備件計(jì)劃；

　　③ 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

　　④ 預(yù)計(jì)費(fèi)用。

　　2、水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

　　3、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。

　　4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 

　　（1）電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：

　　① 用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；

　　② 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

　　③ 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

　　④ 清潔電動(dòng)機(jī)外殼； 

　　⑤ 檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 

　　（2）水泵維修保養(yǎng)：

　　① 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承； 

　　② 轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸； 

　　③ 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

　　④ 清潔水泵外表； 

　　⑤ 如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　（3）檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　（4）檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　（2）檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。 

　　（3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

　　（4）交流接觸器維修保養(yǎng)： 

　　① 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； 

　　③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④ 檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

　　⑤ 擰緊所有緊固件。 

　　（5）自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：

　　① 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

　　② 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換； 

　　② 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 

　　（7）自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： 

　　① 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

　　② 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換； 

　　③ 自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象； 

　　④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 

　　（8）中間繼是器、信號(hào)繼電器修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。 

　　（9）信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　① 檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡； 

　　② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。 

　　（10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)： 

　　① 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

　　② 檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接； 

　　③ 偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　（1）閘閥維修保養(yǎng)： 

　　① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊； 

　　② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

　　③ 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；  

　　④ 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　（2）止回閥維修保養(yǎng)：

　　① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； 

　　② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧； 

　　③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。 

　　（3）浮球閥維修保養(yǎng)：

　　① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換； 

　　② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直； 

　　③ 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。 

　　（4）液位控制器維修保養(yǎng)：

　　① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； 

　　② 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊； 

　　④ 緊固所有螺母。 

　　7、潛水泵或排水污泵維修保養(yǎng)

　　（1）用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。

　　（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　（3）檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。 

　　（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。

　　（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）

　　（1）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。 

　　（2）檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　（3）檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　（4）檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

　　10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《 事故報(bào)告》并上報(bào)公司。 

　　11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交機(jī)交處存檔，保存期為長(zhǎng)期。 

　　12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停 申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　六、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

　　1、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé) 

　　物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準(zhǔn)備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。 

　　2、維修組的運(yùn)作程序

　　維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后，由維修組負(fù)責(zé)，運(yùn)行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動(dòng)。 

　　3、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

　　1. 水泵的維修養(yǎng)護(hù)

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查機(jī)械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根或更換機(jī)械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 

　　2、冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控

　　監(jiān)控設(shè)備包括：冷水機(jī)組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動(dòng)補(bǔ)水泵、電動(dòng)蝶閥等。

　　（1）檢測(cè)啟動(dòng)停冷水機(jī)組及相關(guān)設(shè)備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風(fēng)機(jī)、冷凍水循環(huán)泵、電動(dòng)蝶閥、冷水機(jī)組的啟動(dòng)及冷水機(jī)組、電動(dòng)蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的順序連鎖停機(jī)。 

　　啟動(dòng)順序?yàn)椋簩?duì)應(yīng)冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動(dòng)情況。

　　停止順序?yàn)椋呵袛嘀鳈C(jī)電源；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

　　（2）測(cè)量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機(jī)的開啟和控制冷卻塔風(fēng)機(jī)的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機(jī)能在更高效率下運(yùn)行。

　　（3）根據(jù)膨脹水箱的液位，自動(dòng)啟停自動(dòng)補(bǔ)水泵；

　　（4）監(jiān)測(cè)各水泵、冷水機(jī)、冷卻塔風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報(bào)警，并記錄運(yùn)行時(shí)間； 

　　（5）檢測(cè)每臺(tái)水泵的出水端管道上安裝水流開關(guān)，水泵啟動(dòng)后，水流開關(guān)檢測(cè)水流狀態(tài)，如故障則自動(dòng)停機(jī)。

　　（5）檢測(cè)每臺(tái)水泵的出水端管道上安裝水流開關(guān)，水泵啟動(dòng)后，水流開關(guān)檢測(cè)水流狀態(tài)，如故障則自動(dòng)停機(jī)。

　　（6）檢測(cè)圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。 

　　3、新風(fēng)/空調(diào)機(jī)組的監(jiān)控

　　（1）檢測(cè)時(shí)間程序自動(dòng)啟／停送風(fēng)機(jī)，具有任意周期的實(shí)時(shí)時(shí)間控制功能；

　　（2）監(jiān)測(cè)送風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報(bào)警、累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；

　　（3）檢測(cè)防凍保護(hù)：在冬季，當(dāng)溫度過低時(shí)，開啟熱水閥，關(guān)新風(fēng)門、停風(fēng)機(jī)、報(bào)警提示； 

　　（4）檢測(cè)風(fēng)壓差開關(guān)測(cè)量空氣過濾器兩側(cè)壓差，超過設(shè)定值時(shí)報(bào)警； 

　　（5）檢測(cè)風(fēng)機(jī)、風(fēng)門、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；

　　① 檢測(cè)啟動(dòng)順序：開冷水閥、開風(fēng)閥、啟風(fēng)機(jī)、調(diào)冷水閥； 

　　② 檢測(cè)停機(jī)順序：停風(fēng)機(jī)、關(guān)風(fēng)閥、關(guān)水閥； 

　　（1）對(duì)于新風(fēng)機(jī)組，測(cè)量新風(fēng)溫度和送風(fēng)溫度，并根據(jù)送風(fēng)溫度，對(duì)于空調(diào)機(jī)組，測(cè)量新風(fēng)溫度和溫度設(shè)定；

　　（2）檢測(cè)圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。

　　4、給排水系統(tǒng)的監(jiān)控

　　監(jiān)控設(shè)備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。

　　（1）監(jiān)測(cè)生活水泵、污水泵的運(yùn)行狀態(tài)，手／自動(dòng)狀態(tài)和故障信號(hào)，故障時(shí)報(bào)警，并累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；  

　　（2）實(shí)現(xiàn)就地控制和遠(yuǎn)程控制的轉(zhuǎn)換；

　　（3）監(jiān)測(cè)生活水池液位，對(duì)超限水位報(bào)警，防止溢流，對(duì)超低液位也進(jìn)行報(bào)警；

　　（4）根據(jù)生活水箱液位，啟停生活水泵，并進(jìn)行超限報(bào)警； 

　　（5）根據(jù)污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對(duì)超高液位進(jìn)行超限報(bào)警；

　　（6）中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。 

　　5、給排水系統(tǒng)的監(jiān)控

　　（1）監(jiān)測(cè)各風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)； 

　　（2）在自動(dòng)狀態(tài)下按時(shí)間程序自動(dòng)啟／停風(fēng)機(jī)；

　　（3）監(jiān)測(cè)送／排風(fēng)機(jī)的故障信號(hào)，故障時(shí)報(bào)警，并累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；

　　（4）記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。

　　6、照明系統(tǒng)的監(jiān)控：只監(jiān)不控的方式。

　　7、電梯系統(tǒng)的監(jiān)控：樓宇自控系統(tǒng)對(duì)電梯系統(tǒng)實(shí)行只監(jiān)不控的方式，只對(duì)電梯的運(yùn)行狀態(tài)、電梯的上升、下降進(jìn)行監(jiān)視。